猛烈ワンルームハンターの＠ぴろりです。
不動産のブログサーフィンをしていると、このようなネガティブな意見を目にします。
- 人口が減少するので、不動産の重要が少なくなり価格は下がります。
- 東京オリンピック後に、不動産の価格は暴落する。
- 生産緑地が解除されたら、不動産の価格は下がります。
だから、今は不動産の買い時ではなく、下がるまでじっくり待つべきだ！
一理ありますが、これは本当なのでしょうか？
真の不動産の買い時とは、一体いつなのでしょうか？
結論からいうと、不動産の買い時は誰にもわかりません…。
なぜなら、株のマーケットの結果を言い当てられないのと同じように、不動産市場の浮き沈みも言いあてられないからです。
「不動産価格は下がるから買い時ではない」は本当か？
不動産の価格は、建物価格と土地価格の総和です。
建物価格は経年劣化するため、自然に下がります。
土地価格も、これからおこる人口減少を考慮すると、（特定のエリアを除いて）下がるでしょう。
ですが、不動産の価格は一様に下がるわけではありません。エリアごとに特徴があります。
- 著しく下がる
- 少しずつ下がる
- 微妙に下がる
(1)は買ってはいけないのは当然として、(2)(3)とどのように向き合うか？
それが不動産投資のキモです。
融資の残債と売却価格で買い時を考える
1億円の不動産に、1億円の融資を付けて購入しました。
いわゆるフルローンです。
不足分のみ借りるローン
購入諸費用以外はすべて借りるローン
自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン
これが不動産投資の入口です。
バランスシートで考えると、資産1億円、負債1億円、純資産0円です。
『不動産投資のバランスシート ｜ サラリーマン大家はこう使おう！』
ローン返済を真面目にコツコツと繰り返す間に、ローン残高（残債）は減っていき、いつかゼロになります。
そしてまた、多くの不動産は、時間の経過とともに売却価格も下がって行きます。
直前2つの図をよく覚えておいてね。
『誰だ！東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか？』
「不動産の買い時は今！」と言えるとき
不動産の買い時は今だ！と言えるのは、このように推測するときです。
つまり、数年後、[残債 + 購入売却費用]が[売却価格]を下回ると推測できるときが、不動産の買い時です。
なぜなら、返済を続ければ、近いうちに純資産がストックされる状況が生まれるからです。
『禁断の不動産投資！マイナスキャッシュフロー物件購入に隠された戦略とは？』
「価格が下がってから買う方がお得」と言えるとき
価格が下がってから買う方がお得！と言えるのは、このように推測するときです。
つまり、数年後、[残債 + 購入売却費用]が[売却価格]を上回ると推測できるときが、不動産は下がってから買う方がお得なときです。
なぜなら、不動産の価格下落スピードが速すぎて、債務超過に陥るからです。
『ワンルーム投資家を志すサラリーマンよ！これが失敗を避ける最低限の知識だ』
まとめ
不動産の買い時は誰にもわからないんだ。
明らかに価格が下がるなら、買い控えた方が良いかもしれないけど、
数年後に、[残債 + 購入売却費用]が[売却価格]を下回ると予想できるなら、「買い」もありだと思うね。
乱暴に言えば、価格の下がりづらいエリアの物件を買っておけば、何とかなるんじゃないかな。