あなたは野心に満ちた初心者サラリーマン大家でしょうか？
- 年間1000万円のキャッシュフロー！
- 家賃収入が給与超え！
- 事業的規模（所有室数10室以上）！
夢を壊して申し訳ありませんが、ワンルームマンション投資でこの3つの目標に到達できるサラリーマン投資家はひとにぎりです。
第一に、ワンルームマンション投資はそんなに儲かる投資ではありません。
第二に、ワンルームマンション投資は一棟モノ投資と比べると、投資スピードが遅くキャッシュフローの蓄積に時間がかかります。
第三に、ワンルームマンション投資のローンは、物件より個人属性を評価する銀行が多いです。
だから、順調に買い続けると、いつか与信枠（信用枠）がいっぱいになり、ローンが使えなくなります。
そうとはいえ、時間とお金をかけてコツコツと区分マンションを買い続ければ、サラリーマン投資家の夢は実現可能だと信じています。
ただし、初心者サラリーマン投資家は3室を目標にして物件を買い進め、一度立ち止まろう。それから、次の目標へとステップアップした方が賢明です。
ワンルーム3室所有を目標にする理由1：マイナスキャッシュフロー率が下がるから
サラリーマンはワンルームマンション3室所有を目指したい！
なぜなら、空室が出たとき、区分マンション1室では年間キャッシュフローが赤字になるが、3室所有していたなら全体では赤字になる可能性が低いからです。
その理由を解説していきましょう！
ワンルームマンションは人口が集中する3大都市圏中心部（都内、横浜、川崎、名古屋、京都、大阪、神戸）に多く建設されています。
そのエリアでワンルームマンションを購入すれば、空室期間は1カ月～3カ月で解消されるポートフォリオ（資産の組み合わせ）が出来上がります。
『大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5！失敗知らずの大家が厳選』
厳しく見積もって、年に1回、1部屋3カ月の空室が発生する（空室率8％）と仮定します。
すると、3カ月分の空室損を残りの33カ月（12カ月×2室+9カ月×1室）の満室黒字でカバーすればよいことになります。
3大都市圏のワンルームマンション投資をイメージすると、こんな感じになります。
| 収入 | 家賃 | 6万円 |
|---|---|---|
| 支出 | 管理委託手数料 | 0.3万円 |
| 管理費･修繕積立金 | 1.2万円 | |
| 固定資産税･都市計画税 | 0.3万円 | |
| ローン返済 | 3.2万円 |
1室あたりの月間キャッシュフローは1万円です。
空室が出たときの赤字は支出の合計です。つまり5万円。
空室期間が3カ月あるので、合計15万円。
広告料・原状回復費は12万円と仮定する。
満室期間が33カ月あるので家賃収入は年間33万円。
＝収入－支出
＝33万円－(15万円+12万円)
＝6万円（プラスのキャッシュフロー）
『ワンルームマンション1室からOK！確定申告は青色申告しないと損』
ワンルーム3室所有を目標にする理由2：投資を客観視するため
初心者サラリーマン投資家がワンルームマンション3室所有できたら、一度立ち止まって自分の投資を客観的に見直そう！
いったん立ち止まらないと、投資が間違った方向へ突き進むかもしれないよ。
そうすれば、いろいろな後悔や理想と現実のギャップに気付くはずですだから。
- もう少し安い価格で購入するべきだった。
- 投資分析が甘かった。
- 利回り通りに運営できていない。
- 広告料が徐々に増えている。
- 管理会社は空室率98％と豪語していたが、実際はもっと低かった。
- 原状回復費（修繕費）のほとんどが投資家負担。
- 空室のつらさを甘く見ていた。
- 税金の負担が大きく、キャッシュフローがほとんどでない。
しかし、立ち止まったとき、このような甘いフレーズが気になるかもしれません。
ワンルームマンションを1年で10室購入！
ダメだった私が総資産1億円！
月間キャッシュフロー100万円達成！
サラリーマン投資家の多くは、「規模の大きい大家は偉い！」という妄想を抱いているからです。
『メガ大家は偉い？成功者？サラリーマン大家の新階級制度にご用心』
刺激的で魅力的なこれらのフレーズの接頭語は「たったの1年で」などで、短期間でこれだけの室数（資産、儲け）を作り上げたことを強調しています。
ですが、不動産投資の成功・失敗は1年とか2年の短期間では語れません。
少なくとも、10年以上の期間に渡って成功している投資家こそが成功者（勝者）だからです。
『成功か、それとも失敗か？ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ！』
甘いフレーズ系投資家は、短期的に成功しているだけで、10年後は不動産マーケットから消えているかもしれないよ。
『メガ大家は儲からない！サラリーマン投資家が知らない衝撃の事実』
ワンルーム投資は3室所有が目標！まとめ
ワンルーム投資は3室所有を第一目標にすればよい理由を3つにまとめるよ。
- キャッシュフローがマイナスになる可能性が低くなるから。
- 自分の投資を客観的に分析するため。
- 失敗に気付かずに突っ走らないため。