不動産投資に興味を持ち、不動産投資ローンを申し込もうとしている投資家にとって、面接審査は一大イベントです。
そして、多くのサラリーマン投資家が世話になる銀行。それがオリックス銀行です。
しかし、オリックス銀行は属性に厳しい、面談がキツイ、審査が硬いなどのネガティブな意見もあるのも事実です。
実際、2018年に発生したスルガ銀行不正融資問題後、オリックス銀行の面接審査を受けてみると、「審査と面接はさらに厳格化されていた」と感じました。
そこで、今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、オリックス銀行の不動産投資ローン面接審査について、スルガ問題前後と比較して解説します。
本記事を最後まで読めば、面接審査を追加するためにどのような準備が必要なのかがわかります。
では、始めましょう。
その前に、スルガ銀行＆TATERU問題を簡単に振り返ってみましょう！
スルガ銀行の不正融資問題をおさらい
スルガ銀行は静岡県に本店を置く地方銀行です。
不動産投資家や不動産会社の間では、金利は高めであるものの、審査が迅速で他行が手を出さないようなリスクの高い不動産にも融資をしてくれると認識されています。
「4.5％の銀行」とも呼ばれています。
スルガ銀行の融資上限は不動産価格の9割までですので、投資家は1割と購入諸費用を用意しなければなりません。
しかし、ここでスルガスキーム系不動産会社（投資案件の99％以上をスルガ銀行で融資付けする不動産会社）は悪だくみをするわけです。
「投資家用1億円」「銀行提出用1.2億円」の2部作ってやれ。
スルガ銀行はチョロイもんだぜ！
こうして、スルガ銀行からフルローン・オーバーローンを引き出すのです。
不足分のみ借りるローン
購入諸費用以外はすべて借りるローン
自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン
この行為は違法であるため、スルガ銀行は被害者です。
しかし、スルガ銀行はこの不正を黙認して融資を実行していました。
ここに大きな問題があるのです。
不動産投資会社TATERUの文書改ざん問題をおさらい
TATERU（タテル）は木造アパートを建築販売して、そのまま管理を行う不動産会社です。東証1部にも上場しています。
かつて同社は、「インベスターズクラウド」という社名でしたが、2017年に現在の社名に変更しました。
TATERUは不動産融資で2つの過ちを犯しました。
その結果、2019年7月に1週間の業務停止命令を受けています。
TATERUは多くのサラリーマンを投資家デビューさせた勢いのあった不動産会社です。
なかには、数億規模のメガ大家になった投資家もいたと聞きます。
『メガ大家は儲からない！サラリーマン投資家が知らない衝撃の事実』
実は、TATERUから物件を3つほど紹介されたことがあるんだ。
オーバーローンの提案もあった。
結局、物件所在地が勝てるエリアと思えなかったから断ったよ。
甘い投資話に耳を傾けなくて本当によかった。
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オリックス銀行「不動産投資ローンの面接審査」の変貌
2018年もワンルームマンション投資で攻め、オリックス銀行の融資を使って東京都内の物件を購入しました。
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スルガ不正融資問題以前の「オリックス銀行の不動産投資ローン面接審査」はこの通りです。
スルガ問題以前の面接審査内容
- 金融資産のエビデンス（証拠）の提出
（通帳、保険証書のコピー or PC画面のコピー） - 会社を退職する。もしくは独立する意思がないことの確認
- ワンルームマンションの現地調査の有無の確認
- 不動産契約書に間違いがないことの確認
- これからもワンルームマンションを買い増しする意思があるのかどうかの確認
自宅を持っていなかったころは、自宅はどうするのかという質問もありました。
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スルガ問題後の面接審査内容
スルガ銀行問題後は、以前の面接審査にこの2点が追加されていました。
①不動産契約書の2重作成されていないことの確認
- 不動産契約書を2重作成していないこと
- ローン契約後に値引きを受けたときは、銀行に連絡すること
- 以上2点を秘密にしていたときは、ローンを一括で返済すること
この内容にそった念書に、署名押印をすることを求められました。
これは、スルガ銀行問題「オーバーローンを引き出す2重契約書作成問題」を受けてだろうね
②金融資産のエビデンス資料の確認
金融庁資料（投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果）を踏まえて読み進めてください。
オリックス銀行の面接審査では、以前から金融資産のエビデンスの提出は求められていましたが、それを現場で再確認されることはありませんでした。
しかし、今回の面接審査では、その場で銀行や証券会社の口座にログインし、提出書類と相違ないことの証明を求められました。
これは、TATERU問題「貯金通帳の金額を改ざん」を受けてだろうね。
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オリックス銀行「不動産投資ローンの面接審査」よくある質問集
オリックス銀行の不動産投資ローンの面接審査では、上記内容以外の質問が行われることがあります。
これは、投資家の経歴や信用情報、収支計画や不動産の評価に関する情報を把握し、融資するリスクを最小限に抑えるために必要だからです。
実際、筆者と投資家仲間が受けたことがある質問を7つピックアップしました。
これらの質問に、あなたはどう回答しますか？
- 不動産投資を始めたきっかけは何ですか？
- 今までの不動産投資は成功していると思いますか？
- 今までに行った不動産投資の中で、失敗した経験はありますか？
- 不動産投資におけるリスク管理について、どのようなことに注意していますか？
- 不動産投資において、どのように物件を選定していますか？
- 不動産投資の将来の目標は何ですか？
- 不動産投資をしていることはご家族はご存じですか？
オリックス銀行「不動産投資ローンの面接審査」NG集
オリックス銀行の不動産投資ローンの面接審査に合格するためには、いくつかの基準をクリアする必要があります。
その基準は非公表で不明ですが、融資NGになる可能性の高いパターンは存在します。
その典型的パターンを5つ紹介します。
面接審査に臨む際の注意点としてご参照ください。
- サラリーマンを辞めるために不動産投資をしている
- 不動産投資をしている事実を配偶者に知らせていない
- 「借りてやるんだ」という横柄な態度で面接審査に臨む
- 健康上の問題を秘密にしている
- ローン申込書に記載した内容に虚偽がある（とくに金融資産）
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厳格化するオリックス銀行の不動産投資ローン面接審査まとめ
オリックス銀行の不動産投資ローン面接審査で求められる条件や審査項目、よくある質問やNG例などを紹介してきたよ。
オリックス銀行の不動産投資ローンは、長期的な視野での投資家をサポートするために、多方面から審査が行われることがわかったかな。
何らかのテクニックを使ってローンを引き出せたとしても、それがバレた途端に投資家の信用は失墜するよ。
もし、それを指導していたのが不動産会社なら同罪だね。
その投資家は、もうオリックス銀行から今度融資を受けることはできないし、不動産会社も取引中止などの処分を受けるんだ。
これらからは、アングラな投資家は淘汰され、クリーンな投資家が生き残んだろうね。
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