サラリーマン投資家に朗報です！
賃貸マンションの管理委託手数料5％の数字に隠された真実を今、不動産投資歴10年以上の現役サラリーマン投資家（プロフィール）が明らかにします。
サラリーマン投資家は、本業・副業と何かと忙しい。
だから、賃貸マンションの管理は、管理委託手数料を支払ってでも委託すべきです。
そうすることで、このようなメリットが得られます。
- 管理業務をアウトソーシングできる。
- 自分の時間を手に入れられる。
- 遠方のマンション投資ができる。
- 入居率が上がる。
ボクは管理委託の内容を比較して、管理委託手数料3％～7％で使い分けています。
なぜ管理委託手数料が安いのか、また高いのか。この答えが、あなたの不動産投資を根本から変えるかもしれません。
では、さっそく始めましょう。
管理委託手数料は時間を買うための手数料
あなたが専業の不動産投資家であればこれらの業務を自分で行うことも可能ですが、サラリーマン投資家の場合、時間的制約や技術的な面での難しさがあるため、自分で全てをこなすのは困難です。
マンション管理会社は、さまざまな大変な業務を全部担当してくれる便利なサービスです。この会社に支払う料金を「管理委託手数料」と呼びます。
- 家賃の集金（滞納の催促）
- クレームの処理
- 更新の手続き
- 退去立ち会い
- 原状回復
- 入居者の募集（審査・契約）
詳細『管理委託手数料のメリット | ワンルーム投資するサラリーマン大家さんへ』
賃貸マンションの管理委託手数料が5％である理由
マンション管理会社の仕事には、日々のマンションの運営や管理、何かトラブルが起きた時の対応、そしてマンション運営に関する法律やルールを守るための作業などが含まれます。
マンション管理会社が提供するサービスの範囲を考えると、この手数料5％が妥当だと考えられて設定されています。
また、5％の手数料は不動産市場におけるバランスを反映しています。
これは不動産投資家にとってはコストであり、管理会社にとっての収入源です。このバランスが保たれることで、投資家は適切なサービスを受けながら、適正なコストで不動産投資を継続できるのです。
でも、管理委託手数料は安いところもあれば、高いところもある。
ボクは3％～7％で使い分けているよ。
へぇ～。
管理委託手数料が安いのは理由があるし、高いのにもそれなりの理由があるからね。次はそのあたりを解説していくよ
賃貸マンションの管理委託手数料が相場5％より安い理由
賃貸マンションの管理委託手数料が相場より安いケースを3つ挙げます。
売主業者がマンション管理会社を兼ねている場合
ワンルームマンションの仲介会社は、管理会社も兼ねている場合が多いです。
だから、ワンルームマンション購入後は、物件をそのまま系列の管理会社に任せるとWin-Winの関係を築きやすいです。
しかし、系列会社に管理会社を持つ売主業者から購入したの場合、マンション販売価格が相場より高いケースがあります。
これは、管理委託手数料が販売価格に含まれているからです。
その結果、物件を売った後に業者が小さな手数料で収益を上げる必要がなくなり、管理手数料が安い傾向にあります。
売主業者に恨まれるで！
…。
売主業者から買うメリットは、ローン条件が抜群にいいこと。
金利1％台で借りられるのは、GA technologies
や日本財託のような大規模売主業者の強みだね。
詳細『サラリーマン投資家のワンルーム投資 売主物件のメリット・デメリット』
原状回復費用が高い管理会社である
管理会社が直接修理や工事をする部門を持っていることは珍しくありません。この場合、原状回復費用は比較的安くすみます。
問題は、下記のようなケースです。
部屋の修理や改修が終わると、職人は工事を依頼した施工会社に請求書を提出します。
しかし、この請求金額がそのまま投資家に請求されるわけではなく、工事の各段階で利益が加算されます。そして、これらの利益が全て合わされた金額が、最終的に投資家に請求される額になるのです。
管理委託手数料が相場より安い管理会社は、ここで儲けないと手数料分を挽回できません。
広告料をごまかす管理会社である
管理会社の儲け分を（密かに）広告料に乗せられている場合があります。
多少の上乗せは仕方ないと割り切れますが、通常1カ月の広告料で済むところを2カ月分請求されていたらどうでしょうか？
上乗せされた1カ月分は管理会社の儲けです。
実際、ボクの管理会社でもこのような事例があります。
本当かなぁ？
でも、これ以上広告料の流れを追求するつもりはないよ。
この管理会社の入居率には満足しているからね。
賃貸マンションの管理委託手数料が相場5％より高い理由
賃貸マンションの管理委託手数料が、相場より高いケースを2つ挙げます。
家賃滞納無期限保証する管理会社である
管理委託手数料が相場より高い管理会社は、家賃の滞納を無期限で保証する管理会社です。
サブリースをすると空室期間の保証もしてくれますが、サブリース料は家賃の15％～20％するため、コストパフォーマンスが悪いです。
何よりも、さまざまな問題を抱えています。
物件の価値を上げる管理会社である
管理委託手数料が相場より高い管理会社は、コストパフォーマンスの高いリフォームが提案できます。
その提案が物件の価値を上がる（家賃アップ、売却価格アップ）のです。
- カーペットをフローリングに変更する。
- 洗濯機置き場を設置する。
- アクセントクロスを使用する。
- バス・トイレを別にする。
15万円のリフォームで月4,000円家賃が上がったケースがあるよ。
これは、利回り32％の不動産投資をしたことと同じなんだ。
家賃は築20年あたりに向かって下がり続け、その後は落ち着きます。
物件の競争力を高め、どれだけ家賃を上げることができるのか？
築20年からが管理会社の腕の見せ所です。
蛇足ですが、新築プレミアムが剥がれるときの下落が一番激しいです。
『衝撃の結末！新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露』
管理委託手数料に不満がある場合は管理会社の変更を検討しよう！
管理委託手数料が相場より低い管理会社の悪口を吐いて、高い管理会社を持ちあげただけの記事になってしまいました。
しかし、本質は「管理委託手数料は提供されるサービスの質に比例すべき」ということです。
多くの不動産投資家は管理会社を決めた後、よっぽどのことがない限り変更しません。
本当は不満だらけで、やるせない気持ちに支配されていてもです。
でも、不満があるなら、第一歩を踏み出してみましょう！
変な管理会社との馴れ合いは、リスクを抱え込んでるのと同じだからです。
とはいえ、「管理会社」を検索すれば、多くの管理会社がヒットします。
しかも、管理委託手数料の詳細やサービスが不明瞭が場合も多く、結局はひとつずつ問い合わせなくてはなりません。
それが管理会社を変更しない根本的な原因かもしれません。
引っ越し業者や不動産業者を一括で資料請求できるサイトを利用するように、マンション貸す.com や賃貸管理会社一括比較サービスを利用してみてはどうでしょうか？
これらサイトはあなたにマッチしたサービスを提供してる管理会社を見つける手助けをしてくれるはずです！
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賃貸マンションの管理委託手数料の相場のまとめ
管理委託手数料が相場の5％より安かったり高かったりするには、それなりのわけがあることがわかったかな。
たとえば、売主が管理もやってるケースだと、手数料を抑えられる。
また、安い手数料にしているけど、原状回復費用が高いケースもあるね。
広告料をこっそりごまかしている会社もある。
反対に、家賃滞納の無期限保証をしてくれる会社は手数料が高め。
あとは、物件の価値を上げるために高い手数料を取る会社もある。リフォーム提案が上手なんだよね。
結局、賃貸マンションの管理手数料はそのサービス内容によって変わるわけ。だから、いい管理会社を選ぶって、めちゃくちゃ大事なんだよ！