空室に悩んでいませんか？
と、あなたに問いつつ、ボクも悩んでいます。
というのも、コロナ禍（ころなか）において、東京のワンルームマンションの客付けに苦戦し、空室期間が延びまくっているからです。
＜ボクのワンルーム投資の実績＞
| エリア | コロナ前平均空室期間 | コロナ禍平均空室期間 |
|---|---|---|
| 東京 | 39日←優秀 | 97日←悲惨 |
| 大阪 | 44日 | 38日 |
コロナ前：2012年-2019年
コロナ禍：2019年-2020年
コロナ禍においては、外国人の入国が制限され、外国人の賃貸需要が著しく低下しています。
だからか、ボクの新宿区（23区で外国人人口No.1）のワンルームマンションもそろそろ退去して苦戦するんじゃないか？
と、ブルってチビりそうな毎日です。
というわけで、今回はワンルームマンションの空室対策を考察します。
本記事を最後まで読めば、ワンルームマンション投資ブログ | 10年経験のサラリーマン大家が明かす失敗しない戦略流空室対策が分かります。
さあ、はりきって始めましょう。
新宿区ワンルームマンションのスペック
空室対策に使う、新宿区ワンルームマンションのスペックはこのとおりです。
- 1984年築の鉄筋コンクリート造
- 専有面積13㎡
- 5階建て（エレベーターなし）
- 総戸数：70
- 新宿駅へ、ドアtoドアで10分以内
なかなかのカオスっぷりでしょ？
詳細『東京ワンルーム投資は立地が全て！空室率3％の謎の新宿物件を巡回』
ワンルームマンションの3つの空室対策
誰もが浮かぶ、ワンルームマンションの空室対策はコレです。
- 敷金・礼金ゼロ
- 家賃減額
- フリーレント
- 広告料アップ
確かに、効きます。
特に最後の広告料アップは、空室対策にめちゃくちゃ効きます！
しかしながら、こんな当たり前のことをツラツラ語っても面白くありませんので、入居者ニーズに合わせた、設備導入による積極的空室対策（費用対効果重視！）を解説します。
まず第一に、ボクの新宿区ワンルームマンションは女性は入居しません。
見ての通り、管理状態がカオスだからです。
だから、おのずと男性がターゲットになります。
具体的にはこんな感じです。
- 上京した大学生
- 20代サラリーマン
- 30代サラリーマン
- 外国人
- 年金暮らしの高齢者
このような入居者に効く、空室対策が次の3つです。
空室対策1：洗濯機置場の設置
アイテム代と設置費用：約15万円
家賃アップ：約2000円
空室期間軽減効果：☆☆☆
13㎡のような獄狭ワンルームマンションの場合、洗濯機置場がベランダだったりします。
しかしながら、室外洗濯機置場のワンルームマンションは、本当に不人気です。
なぜなら、冬はサブいし、夏はアツく、外に出るのが面倒くさい。
そして、洗濯機が故障しやすいからです。
空室対策2：温水便座の設置
アイテム代と設置費用：約3万円
空室期間軽減効果：☆☆
温水便座のないワンルームマンションは不人気です。
なぜなら、冬はサブくてトイレに座る気にならないからです。
想像してみてください。
冬、凍り付いた便座に座って、アーーーッとなる自分の姿を。
アンタのマンションは3点ユニットちゃうん？
あっそうだった。3万じゃ無理だわ。
6万でどうだ！
空室対策3：チャイム→TVモニター付インターホン交換
アイテム代と設置費用：約2万円
空室期間軽減効果：☆
チャイムからTVモニター付インターホンに交換する際は、配線工事コミコミで8万近くしました。
しかし、今はワイヤレスタイプが主流ですので、セルフ＆低価格でカンタンに取り付けられます。
アマゾン・楽天でも、普通に売っていますよ。
入居者別空室対策
ボクは物件購入前に投資エリアのマクロ分析をします。
買ってはいけないエリアを買うリスクを排除するためです。
特に、関西エリアは投資不適格エリアが多いので、入念に行います。
『大阪マンション投資の失敗を回避せよ！買ってはいけないエリアはココだ』
30代独身男性向け空室対策
一番目の入居ターゲットは30代独身男性です。
＜空室対策（入居促進）＞
- 無料インターネット導入
- 温水洗浄便座
①部屋までインターネット回線が引き込まれている場合は、すぐに契約可能です。
ただ、多くの入居者を満足させられるスピードが出るサービスを契約しないといけませんね。
②温水洗浄便座は、ぜひ取り入れたいです。冬はサブいので。
suumoの「一人暮らし必須設備ランキング2021（男性）」では、温水洗浄便座は7位に入っています。
出典：suumo
20代独身男性向けの空室対策
二番目の入居ターゲットは20代独身男性です。
＜空室対策（入居促進）＞
- 独立洗面台導入
独立洗面台もニーズの高いアイテムです。
ただ、ボクのワンルームマンションは13㎡なので、幅41.5cmのコンパクト独立洗面台（ノーマルサイズは幅60cm）ならいけそうですね。
suumoの「一人暮らし必須設備ランキング2021（男性）」では、独立洗面台は6位に入っています。
独立洗面台は女性ニーズが高いと思っていましたが、男性にも人気アイテムのようです。
いや、驚き。
出典：suumo
65歳以上の男性向け空室対策
三番目の入居ターゲットは、65歳以上の男性です。
三人目も男性です。ボクの物件はやはり女性向きではありませんね。
＜空室対策（入居促進）＞
- 見守りサービスの導入
- 孤独死保険の導入
①「見守りサービス」はセコム、ALSOKなどの警備会社や、大阪ガス、郵便局など、さまざまな会社が参入しています。
- 生活動線にセンサーを設置して、異常を感知したときに対応する。
- カメラを設置して、画像と音声を家族が確認できるタイプもある。
- 24時間緊急通報。
②独居高齢者が入居したとき、孤独死保険は必須の保険です。
ボクの物件も事故にあい、コレに助けられました。
『ワンルームで事故発生！孤独死で227万円の請求を喰らいヘコむ』
ワンルーム投資の費用対効果重視の空室対策：まとめ
特に、初心者のうちは「だれをターゲットにして空室対策するか」
それが難しい。
八方美人な部屋を作るのも、費用対効果が低いよね。
結局は、部屋に合ったターゲットを決められないと、良かれと思った空室対策がムダになるかもしれないよ。
空室対策はホントウに奥が深い！
空室でにっちもさっちもいかなっている投資家は、マンション貸す.com などのサイトを使って管理会社変更も視野にいれてみよう。
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