対決！築浅 vs 築古　ワンルーム投資はどっちが儲かる？

中古ワンルームマンション投資には2つの派閥があります。

築10年までワンルームマンションに投資する築浅派（ちくあさは）と、築30年程度のワンルームマンションに投資する築古派（ちくふるは）です。

ボクがどちら派かよりも、あなたが気になるのがズバリこれですよね？

 

 

これは非常に難しい問いです。

が、ある条件下では「どちらがガチで儲かるのか」購入から売却までシミュレーションして白黒つけました。

果たして、勝つのはどちらでしょうか？

築浅と築古ワンルームのイメージ

本記事は（山手線主要駅まで電車で5分圏の）山手線外側の区分マンションをイメージしています。（間取りは「楽待」から拝借しました）

築浅ワンルーム

あこがれのモダンアーバンスタイル。それが築浅ワンルームマンションです。

 

ボクもあなたも、住むならこっちですよね？

築古ワンルーム

築古ワンルームマンションはSimple is best! バブル期のワンルームスタイルです。

 

東京圏では3点ユニット物件が多くを占めますが、関西圏では不人気の間取りです。

築浅 vs 築古　ワンルーム購入偏

アイスコーヒーを片手に、あなたは不動産投資サイトのネットサーフィンの真っ只中です。

すると、こんな築浅ワンルームと築古ワンルームの情報が目に入ってきました。

※ローン金額は価格の90％で計算

 

各ワンルームマンションの詳細を見てみましょう。

築浅ワンルームの購入条件

 

表面利回りは6％（120 ÷ 2000 ×100）です。

購入諸費用はおよそ130万円ですので、330万円の自己資金が必要です。（90％融資）

『不動産投資初心者必見！失敗しない利回り最低ラインの見極め方』

 

ここで、あなたは築浅ワンルーム購入後のバランスシートをイメージします。

詳細『不動産投資のバランスシート ｜ サラリーマン大家はこう使おう！』

 

築浅ワンルーム投資のメリットのひとつは「融資条件の良さ」です。

 

※今回は厳しめに金利2.3％にしていますが、GA technologies など大手不動産会社なら金利1％台・フルローンも夢ではありません。

『リノシー資料請求した？失敗しない不動産投資の理由がココにあった！』

築古ワンルームの購入条件

表面利回りは7.8％（70 ÷ 900 ×100）です。

購入諸費用はおよそ70万円ですので、160万円の自己資金が必要です。（90％融資）

 

銀行は築古ワンルームに厳しいです。

 

築古ワンルームの融資条件は良いとは言えません。

『築古ワンルームマンション投資最大の弱点　融資を使うなら急げ！』

築浅 vs 築古　ワンルーム運営偏

あなたは頭脳明晰な投資家です。

ワンルームマンションをそれぞれ10年間運営すると、どれくらいのキャッシュフロー（CF）が発生するかを瞬時に計算しました。

 

10年間の合計キャッシュフローは、築浅ワンルームの勝利です。

築浅ワンルームのキャッシュフロー

築浅ワンルームのキャッシュフローシミュレーションの詳細はこうです。

 

1年目のキャッシュフローはこう計算しました。

 

そしてキャッシュフローの合計はこう推移します。

縦軸：キャッシュフローの合計（円）
横軸：運営期間（年）

 

運営9年目以降はマイナスキャッシュフローに転落しました。

築古ワンルームのキャッシュフロー

築20年を超えてくると家賃は安定しますが、修繕費がかさんでくる時期でもあります。

 

築古ワンルームのキャッシュフローシミュレーションの詳細はこうです。

 

1年目のキャッシュフローはこう計算しました。

 

キャッシュフローの合計はこう推移します。

 

築古ワンルーム投資では、運営初年度からキャッシュフローが少なく、８年目にはマイナスキャッシュフローに転落します。

築浅 vs 築古　ワンルーム売却偏

あなたはワンルームマンション購入10年後を想像し、売却することに決めました。

 

 

売却益では築古ワンルームの勝利です。

築浅ワンルームの売却益

築浅ワンルームの売却条件はこうです。

 

10年後のローン残債は1333万円です。

築古ワンルームの売却益

築古ワンルームの売却条件はこうです。

 

10年後のローン残債は498万円です。

 

『ワンルーム投資の出口戦略！だから、ボクは売らないと決めたんだ』

 

築浅1勝、築古1勝。本当に儲かったのは？

築浅 vs 築古　どっちのワンルームが儲かった？

ワンルーム投資の儲けは「キャッシュフローの合計 + 売却益 － 自己資金」で計算します。

この計算式の根拠はコチラの記事で解説しています。

詳細『成功か、それとも失敗か？ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ！』

 

 

築古ワンルームの圧勝です。

※本記事は、築浅・築古が持つ個別のリスクは無視し、「単純にどちらが儲かるのか」のみを検討しています。

『ワンルームマンション投資は儲からない？バカ扱いする前に知るべき4つの事実』

【補足】全期間利回り（IRR）という考え方

不動産投資を始める初心者にとって、重要な指標のひとつが利回りです。

• 表面利回り（役に立たない利回り）
• ネット利回り（不動産の個別性を考慮した利回り）
• 実質利回り（現実的な利回り）
• 自己資金利回り（不動産投資に突っ込んだ現金の利回り）
• 全期間利回り（投資期間全体の総利回り）

 

この利回りの中で最も重要視したいのが、全期間利回りです。

全期間利回りとは、不動産投資の購入から売却までにかかった期間を考慮して、投資全体の総合的な利回りのことです。

不動産投資においては、物件を長期的に所有することが一般的です。

そのため、物件の購入費用、期間中に得たキャッシュフロー、売却益を反映し、より正確な利回りを算出することが大切です。

また、全期間利回りは、物件の売却時期によっても大きく変わってきます。

たとえば、物件を購入してからすぐに売却した場合と、数年後に売却した場合では、全期間利回りが大きく異なってくる可能性があります。

そのため、不動産投資においては、物件の売却時期も考慮した全期間利回りの計算が大切です。

『エクセルで不動産投資を勝ち抜く！全期間利回り（IRR）の正しい算出方法』

築古ワンルーム投資VS築浅ワンルーム投資のまとめ

築浅 vs 築古は、築古ワンルームマンションの圧勝だったね。

ただ、築浅ワンルームがダメかといえば、そうでもないよ。

それぞれ特徴があって、勝ち方のルールが違うだけだから。

築浅ワンルームのメリット・デメリット

『ワンルーム投資で破産回避！初心者が知るべきマイナスキャッシュフローの恐怖と回避策』

 

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